Niestety kluczowy jest tu metraż działki. Im jest ona mniejsza, tym mniej powierzchni rekreacyjnej pozostanie dla użytkowników. Budowa domu rekreacyjnego na działce. Budowanie na działce w zespole ogródków stwarza spore ograniczenia. Przede wszystkim sama nieruchomość ma niewielkie rozmiary, a dodatkowym utrudnieniem mogą być
Ogrodzenie z paneli pasuje zarówno do typowo wiejskiej, jak i nowoczesnej architektury domu na działce rekreacyjnej. Lekkie panele produkowane są z metalowych prętów zgrzewanych ze sobą i zabezpieczonych przed korozją ocynkiem ogniowym. Mogą być dodatkowo pomalowane proszkowo na kolor: czarny, brązowy, grafitowy lub zielony.Wybór działki pod budowę lub zakup gotowego domu to dla wielu inwestorów bariera niemal nie do przekroczenia z uwagi na uwarunkowania formalne ale i często funkcjonalne. Odpowiedź na pytanie jaka działka pod domek letniskowy a jaka pod domek całoroczny i czy to przypadkiem nie to samo nadal spędza sen z powiek inwestorów. Na jakiej działce można postawić dom na zgłoszenie, czyli bez pozwolenia na budowę? O jakiej powierzchni zabudowy? Również po wejściu w życie Nowego Ładu a konkretnie przepisów „Dom bez formalności” temat wymaga uporządkowania i skupienia przy lekturze. Wbrew pozorom, nie taki diabeł straszny aczkolwiek trzeba uczciwie powiedzieć, że jednak siedzi w niektórych szczegółach. Dla jasności, w tym materiale skupiamy się na domkach letniskowych, pomijając te o charakterze mieszkaniowym – o których więcej tutaj - Domki letniskowe bez pozwolenia na budowę - przepisy i regulacje Potoczna nazwa domek letniskowy, w myśl przepisów to BRI - Budynek Rekreacji Indywidulanej, który jest rozumiany jako budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku. Może mieć formę letniskową lub całoroczną. Tym samym, pytanie jaka działka pod domek letniskowy a jaka pod domek całoroczny jest jednym i tym samym. Przed wejściem w życie przepisów „Dom bez formalności” definicja BRI dotyczyła jedynie budynków do 35m2. Obecnie definicja obejmuje też budynki do 70 m2 powierzchni zabudowy parterowej z pewnymi ograniczeniami konstrukcyjnymi. Ustawodawca idzie zatem inwestorom na rękę ale warto też mieć świadomość pewnych ryzyk i ograniczeń o których tutaj - Domki 70m2 na zgłoszenie - formalności, działka i przykładowe projekty Czym kierować się przy wyborze działki pod domek letniskowy? Przy wyborze działki pod domek letniskowy, który może być całorocznym należy wziąć pod uwagę dwa główne obszary. Pierwszy to przepisy dla BRI – Budynku Rekreacji Indywidualnej, które określą na jakich zasadach możliwe jest umieszczenie takiego obiektu na działce. Drugi obszar to uwarunkowania funkcjonalne i techniczne działki, które wiążą się zarówno z samym domem jak i sposobem użytkowania przez inwestora. W procesie inwestycyjnym i realizowaniu marzeń o własnym domku letniskowym jest kilka etapów. Po pokonaniu wyzwań formalnych związanych z działką w kontekście przepisów umożliwiających umieszczenie na niej letniskowego czy całorocznego domku, inwestor staje przed koniecznością wyboru sposobu budowy, wykonawcy czy producenta. Budować metodą gospodarczą, tradycyjnie zatrudnić firmę wykonawczą czy może zdecydować się na dom taki jak MEVELINE, który dojedzie na miejsce w całości, gotowy. Rozwiejemy Twoje wątpliwości w naszym poradniku - Jaki domek na działkę wybrać? Po zakończeniu inwestycji przychodzi moment najprzyjemniejszy, czyli użytkowanie domu. To właśnie na tym etapie mogą uwidocznić się błędy powstałe w skutek niestarannego przeanalizowania uwarunkowań funkcjonalnych i technicznych, o czym dalej. Jaką działkę wybrać pod domek całoroczny stalowo-drewniany MEVELINE? Uwarunkowania funkcjonalne i techniczne dla działki pod domek letniskowy i całoroczny Dojazd i odległość od miejsca zamieszkania – O ile odległość od domu jest naturalnym czynnikiem branym przez inwestorów pod uwagę, o tyle sam dojazd czy wjazd już niekoniecznie. Dojechać w okolicę wybranej działki z wymarzonym domkiem letniskowym to jedno a wjechać na nią to drugie. Należy zwrócić uwagę na samą drogę dojazdową w pobliże działki, zdarza się bowiem że ostatni odcinek nie istnieje lub jest w złym stanie. Latem to może nie mieć krytycznego znaczenia ale wczesną wiosną, jesion lub zimą – owszem. Szczyt sezonu na zakup działek pod domki letniskowe przypada na miesiące wiosenne i letnie, warto wtedy, na przekór pogody za oknem, krytycznie spojrzeć na kwestię dojazdu z perspektywy chłodnych i mokrych miesięcy. Często inwestorzy decydują się przecież na domki letniskowe w wydaniu całorocznym a zatem z zamiarem użytkowania niemal przez cały rok. Zbudowanie drogi dojazdowej czy jej utwardzenie to często bardzo wysoki koszt, w procesie budowy roboty ziemne są bardzo kosztowne. Warunki gruntowe i ukształtowanie terenu – działka pod domek 35m2 czy 70m2 powinna umożliwić jego posadowienie. W przypadku domów MEVELINE jest to o tyle proste, że gotowy dom jest umieszczany na działce przy zastosowaniu demontowalnego podwozia jezdnego (kół). Tym samym ukształtowanie terenu powinno umożliwiać na wjazd za pojazdem ciągnącym (np. traktor) na miejsce docelowe. Jeśli jest to niemożliwe, istnieje alternatywa zastosowania dźwigu. Niemniej należy zwrócić uwagę czy istnieje wystarczająco dużo miejsce na wjazd domku lub w niektórych przypadkach dodatkowo dźwigu - więcej o transporcie. Wymagania gruntowe nie są duże, istnieje kilka sposobów posadowienia gotowych domów letniskowych MEVELINE , nie wyłączając bezpośrednio na gruncie. Nieco inaczej ma się sytuacja w przypadku budowania domku letniskowego metoda tradycyjną, w tym budowania na stopach fundamentowych czy płycie fundamentowej. Warto wtedy zorientować się jaki grunt znajduje się na działce i jak głęboko znajdują się wody gruntowe. Znaczenie ma też woda deszczowa. Przy nieprzepuszczalnym gruncie wody opadowe będą powodowały, że działka będzie okresowo podmokła co może opóźnić moment wykonania fundamentowania. Dostęp do mediów – Warto sprawdzić jak wygląda dostęp domku letniskowego do wody i prądu oraz jakie są dostępne rozwiązania kanalizacji. Co prawda istnieją na rynku rozmaite rozwiązania, które mitygują skutki utrudnionego dostępu do mediów ale w dłuższej perspektywie czasu to rozwiązania umiarkowanie praktyczne i często nieekonomiczne – np. generatory prądu, toalety spalające. Przepisy – jaka działka pod dom 35m2 i 70m2 Dla przypomnienia, w tym materiale koncentrujemy się na BRI - Budynkach Rekreacji Indywidulanej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, przybierające formę zarówno letniskową jak i całoroczną. Potocznie takie budynki nazywamy domkami letniskowymi lub domkami całorocznymi letniskowymi. Definicja BRI dopuszcza do 70 m2 powierzchni zabudowy parterowej z pewnymi ograniczeniami konstrukcyjnymi. Ilość takich budynków nie może przekraczać jednego na każde 500m2 powierzchni działki. Działka pod domek letniskowy i całoroczny musi być zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego MPZP. Jednym słowem, MPZP musi dopuszczać taką zabudowę. Jeśli na danym obszarze brak jest MPZP, wymagane jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Organy wydające decyzję mają na to 90 dni (podczas gdy dla budynku mieszkalnego jest to 21 dni). Budynek musi być umieszczony na działce zgodnie z przepisami, czyli w przepisowych odległościach od granic działek, budynków, granicy lasu. Sam domek letniskowy 35m3 czy 70m2 musi odpowiadać wymogom stawianym w zapisach MPZP lub warunkach zabudowy – to mogą być np. nachylenie dachu i jego kolor, wysokość budynku. Procedura nie wymaga pozwolenia na budowę a jedynie zgłoszenia. Zgłoszenie budowy wymaga dołączenia szkicu przedstawiającego obiekt oraz oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością. Urząd ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu i w tym czasie nie mamy prawa prowadzić budowy. Więcej o przepisach dla domków letniskowych na zgłoszenie Domek całoroczny na działce rekreacyjnej Działka rekreacyjna jest często włączana do MPZP. Na działce rekreacyjnej można zbudować lub postawić gotowy domek MEVELINE, który wypełnia opisaną wcześniej definicję BRI - Budynku Rekreacji Indywidualnej. Dla przypomnienia, jest to domek letniskowy służący do okresowego przebywania i może być domkiem całorocznym. Domek letniskowy na działce rekreacyjnej zwykle jest ekonomiczniejszym rozwiązaniem dla całości inwestycji – te działki, w przeciwieństwie do działek budowlanych są zwykle tańsze. Nie ma wymogu pozwolenia na budowę ani projektu budowlanego, stosuje się procedurę tzw. na zgłoszenie. UWAGA! Co można wybudować na działce rekreacyjnej Zapis w MPZP o działce rekreacyjnej pozwala na postawienie BRI – Budynku Rekreacji Indywidualnej czyli domku letniskowego, również w wersji całorocznej. Natomiast w przypadku ROD – Rodzinnych Ogródków Działkowych, gdzie jest to grunt dzierżawiony od Skarbu Państwa, można postawić domek typowo letniskowy. Domek letniskowy na działce budowlanej - kiedy jest to dozwolone? W przypadku umieszczania domku letniskowego na działce budowlanej należy sprawdzić czy MPZP dopuszcza taką zabudowę, słowem czy można umieścić BRI – Budynek Rekreacji Indywidualnej. Jeśli nie wynika to na wprost z zapisów MPZP warto udać się do urzędu architektoniczno-budowlanego z prośbą o opinię. Pomimo, że planowany budynek może mieć formę całoroczną to jednak wymagania dla budynku mieszkalnego różnią się – choćby w zaleceniach odnośnie wysokości ścian, izolacji. W przypadku gdy MPZP literalnie nie dopuszcza budowy BRI lub taka jest interpretacja urzędu – pozostaje procedura zgłoszenia budowy jako budynek mieszkalny. Domy do 70m2 nie wymagają pozwolenia na budowę a jedynie zgłoszenia aczkolwiek procedura różni się od tej dla BRI. Więcej o formalnościach dla domków 70m2 na zgłoszenie. Domek całoroczny na działce rolnej - czy to możliwe? Pytanie czy na działce rolnej można postawić domek 35m2 lub czy na działce rolnej można postawić dom na zgłoszenie to najczęściej zadawane pytania przez inwestorów. Nie ma się czemu dziwić, działek rolnych jest sporo i mają relatywnie niską cenę stosunku do działek rekreacyjnych czy budowlanych. Dom na zgłoszenie na działce rolnej zwykle niestety nie jest dopuszczalnym rozwiązaniem w świetle litery prawa. Nie ma znaczenia czy ma to być domek rekreacyjny na działce rolnej czy letniskowy czy całoroczny. W większości przypadków dom na zgłoszenie na działce rolnej będzie wymagał uprzedniej zmiany statusu działki czyli odrolnienia gruntu. UWAGA! Co można wybudować na działce rolnej Zdarza się, że w MPZP spotyka się możliwość zabudowy działki rolnej elementami zabudowy zagrodowej – budynek mieszkalny, gospodarczy, inwentarski. Przepisy definiują, że zabudowa powinna być związana z działalnością rolniczą. Czy można zmienić przeznaczenie działki rolnej? Tzw. Odrolnienie Przeznaczenie działki rolnej można zmienić. Odrolnienie działki składa się z kilku etapów. W przypadku istnienia MPZP należy dokonać zmiany przeznaczenia gruntu w drodze uchwalenia nowego MPZP. W przypadku braku MPZP należy uzyskać dla tego gruntu decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast kolejny etap polega na wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Do sprzedania dom całoroczny na działce rekreacyjnej w pięknej, spokojnej okolicy Główne atuty nieruchomości: • cicha i spokojna okolica• piekny widok• bliskość terenów zielonych Nieruchomość złożona z: • pokój 8 m.kw• kuchnia zamykana z oknem 4 m.kw• wc 1,28 m.kw• łazienka 1,08 m.kw• salon 17,84 Działki rekreacyjne są chętnie kupowane przez inwestorów ze względu na ich niższą cenę w porównaniu do działek budowlanych. Warto jednak przed zakupem danego gruntu sprawdzić, co możemy na nim wybudować. Działka rekreacyjna przeznaczona jest do budowy domków letniskowych, wolnostojących wiat i altan lub budynków gospodarczych. Na niektóre inwestycje należy uzyskać pozwolenie, inne wymagają jedynie zgłoszenia. Działka rekreacyjna jest przeznaczona pod budownictwo rekreacyjno-mieszkaniowe, czyli budynków do okresowego wypoczynku. Co to jednak oznacza? Polskie przepisy nie definiują w sposób jasny działki rekreacyjnej. Informacji, jaki jest status danego terenu i co można na nim postawić, należy szukać w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Miasto lub gmina także może zadecydować o przeznaczeniu działki, jeśli wystąpimy o decyzję o warunkach zabudowy. Działki rekreacyjne i budowlane różnią się między sobą przeznaczeniem i wymogami, jakie tereny te muszą spełnić, aby postawić na ich obszarze budynek. Na działkach rekreacyjnych powstają przede wszystkim niewielkie domki letniskowe, natomiast na działce budowlanej można postawić dom mieszkalny całoroczny. Działka budowlana musi spełniać szereg ustalonych prawnie warunków, by można było zbudować na niej dom jednorodzinny, z których działka rekreacyjna jest zwolniona. Z tego względu koszt zakupu działki rekreacyjnej jest dużo niższy niż budowlanej. Aby jednak oferta była korzystna, przed zakupem warto jednak sprawdzić, co można i czy w ogóle można jakikolwiek budynek postawić na danym terenie. Działka rekreacyjna - budowa domu. Co można wybudować? Aby dowiedzieć się, co można postawić na danym terenie rekreacyjnym, należy sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). O dostęp do MPZP można wystąpić w urzędzie gminy lub miasta, zależnie od tego na jakim obszarze znajduje się działka. W MPZP powinny znaleźć się informacje na temat danej działki zawierające dopuszczalną liczbę zabudowań na działce, wielkość i wysokość nieruchomości, szerokość elewacji i rodzaj zabudowy. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego warto sprawdzić jeszcze zanim zdecydujemy się na zakup danej działki. Wskazania zawarte w MPZP mogą skutecznie zniweczyć plany inwestora o postawieniu budynku mieszkalnego lub jakiegokolwiek na jego działce o statusie rekreacyjnym. Dzieje się tak, zwłaszcza jeśli teren jest ujęty jako obszar ochrony przyrody, na którym może obowiązywać zakaz stawiania budynków. Sytuacja się zmienia, jeśli dany obszar rekreacyjny nie został ujęty w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W tym przypadku inwestor, który planuje zabudowę na działce rekreacyjnej, powinien wystąpić o wydanie warunków zabudowy do właściwego urzędu. Wniosek należy złożyć w momencie, kiedy wiemy, jaką nieruchomość chcemy na danym terenie postawić. We wniosku należy opisać inwestycję, załączyć mapę zasadniczą z zaznaczeniem działki i zarysem planowanego budynku. Wymagane załączniki mogą się różnić zależnie od wskazań danego urzędu. Działka rekreacyjna - warunki zabudowy. Na co należy uzyskać pozwolenie? Warto wiedzieć, że na działce rekreacyjnej bez pozwolenia można wybudować parterowy budynek gospodarczy, którego powierzchnia nie przekracza 35 m kw oraz wolnostojącą wiatę lub altanę. Zamiar postawienia tych budynków należy jedynie zgłosić do odpowiedniego urzędu. Zgłoszenia wymaga także wykopanie studni, postawienie ogrodzenia o wysokości powyżej 2,2 m, zbudowanie oczka wodnego lub basenu i postawienie ubikacji bez podłączenia do kanalizacji. Zgody urzędu wymaga postawienie domu letniskowego do okresowego wypoczynku. Natomiast aby na działce rekreacyjnej postawić dom mieszkalny całoroczny, należy działkę letniskową przekształcić w budowlaną. Procedura jest jednak żmudna, a na decyzję można czekać latami. Domek letniskowy na działce rekreacyjnej Domy letniskowe nieprzeznaczone do zamieszkania całorocznego, które nie muszą być wyposażone w kanalizację i mieć stałego dostępu do bieżącej wody, to główne obiekty stawiane na działkach rekreacyjnych. Są to zazwyczaj budynki o niewielkiej powierzchni nieprzekraczającej 150 m kw. Domek letniskowy można postawić znacznie szybciej i taniej niż dom jednorodzinny, dlatego inwestycja w działkę rekreacyjną z możliwością zabudowy może być korzystna. Procedura jest też łatwiejsza niż w przypadku domu mieszkalnego, gdyż dom letniskowy nie musi spełniać wielu wymogów, którym podlega dom całoroczny. Budynek letniskowy nie jest przeznaczony do zamieszkania całorocznego, więc wiele przepisów dotyczących domu całorocznego go nie dotyczy. Z budynku rekreacyjnego nie korzystamy zimą, z tego względu nie musi być on wyposażony w instalację ogrzewania. Nie obejmują go też restrykcje odnośnie warstw izolacji, które dotyczą obiektu mieszkalnego. Działka rekreacyjna pod zabudowę domku letniskowego nie musi być też podłączona do mediów. Jednak usytuowanie budynku na działce musi spełniać wymogi ustalonych odległości od granicy działki jak w przypadku budownictwa mieszkalnego. Sprawdź firmy w wybranych województwach: firmy budowlane małopolskie firmy budowlane mazowieckie firmy budowlane opolskie a także w wybranych miastach: firmy budowlane Kielce firmy budowlane Kraków firmy budowlane Lublin
W przypadku budynków mieszkalnych stawka to maksymalnie 0,75 zł/m2, natomiast dla pozostałych budynków niemieszkalnych nawet 7,62 zł/m2. Niestety wspomniana wcześniej ustawa nie zawiera jasnych dyrektyw, którymi mogliby posiłkować się podatnicy przy rozstrzyganiu, którą stawkę zastosować do ich domku rekreacyjnego.
Domek letniskowy od 35 m2 do 70m2 można budować na zgłoszenie, czyli bez konieczności otrzymania pozwolenia na budowę. Wyjaśniamy, jak wybudować domek na zgłoszenie wg Polskiego Ładu. Domek letniskowy jest odskocznią od życia codziennego. Małym rajem na ziemi, z dala od zgiełku, hałasu, zatłoczonych ulic. Wśród otaczającej zieleni możemy cieszyć się chwilą odpoczynku. Zanim jednak do tego dojdzie, wyjaśniamy wszelkie formalności i procedury, jakie należy przejść, aby zgodnie z prawem wybudować domek letniskowy. 3 stycznia 2022 r. w ramach Polskiego Ładu weszła w życie nowelizacja przepisów prawa budowlanego i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wprowadza ona możliwość budowania domków letniskowych do 70m2 na podstawie zgłoszenia, czyli bez konieczności ubiegania się o pozwolenie na budowę. Wyjaśniamy, co zrobić krok po kroku by wybudować taki domek. GALERIA: projekty domków letniskowych Autor: Kolekcja Muratora, Projekt domu DL400 Ze świetlikami, arch. Marek Dąbrowski. Domek rekreacyjny, można go postawić na małej, wąskiej działce. Zobacz ten projekt domu Spis treściGALERIA: projekty domków letniskowychDomek letniskowy definicjaDomek letniskowy na zgłoszeniePowierzchnia zabudowy domku letniskowego na zgłoszenieDomek letniskowy na zgłoszenie: wielkość działki i gęstość zabudowyParterowy domek letniskowyDomek letniskowy: budowa na zgłoszenie z projektem budowlanymCo sprawdzić przed złożeniem zgłoszenia budowy domku letniskowego?Jak przygotować zgłoszenie budowy domku letniskowego?Jak dokonać zgłoszenia budowy domku letniskowego?Kiedy urząd może wnieść sprzeciw?Czy potrzebne jest pozwolenie na budowę przyłączy?Ile kosztuje budowa domku letniskowego?Jaka działka pod domek letniskowy? Czy postawimy dom letniskowy na działce rolnej?Warunki techniczne, jakie musi spełniać domek letniskowy Domek letniskowy definicja W przepisach nie znajdziemy prawnej definicji domku letniskowego, jednak z uwagi na jego przeznaczenie tj. wykorzystywanie do celów mieszkalnych sezonowo, a nie całorocznie, należy potraktować go jako budynek rekreacji indywidualnej (czyli przeznaczony do okresowego wypoczynku, zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Budynek, który przystosowany jest do całorocznego użytkowania, przez ustawodawcę określony jest jako budynek mieszkalny. Należy więc pamiętać o odróżnianiu tych dwóch pojęć. Jest to o tyle istotne, gdyż przy budowie budynku mieszkalnego obowiązuje nas więcej formalności oraz wymagań wynikających z przepisów prawa budowlanego i warunków technicznych. Przy budowie zaś domku przeznaczonego do okresowego wypoczynku ustawodawca nie jest tak rygorystyczny. Domek letniskowy na zgłoszenie Nowelizacja realizująca zapowiedzi Polskiego Ładu wprowadzona została ustawą z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nowe przepisy weszły w życie 3 stycznia 2022 r. W ramach nowelizacji rozszerzony został katalog budów niewymagających pozwolenia na budowę, a wymagających zgłoszenia. Jedną z inwestycji dodanych do tego katalogu są wolno stojące, parterowe budynki rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2, ale nieprzekraczającej 70 m2, z rozpiętością elementów konstrukcyjnych do 6 m, wysięgiem wsporników – do 2 m, przy czym na każde 500 m2 powierzchni działki może przypadać jeden taki obiekt. Ważne! Wolno stojące, parterowe domki letniskowe o powierzchni zabudowy powyżej 35m2, ale nieprzekraczającej 70m2, z rozpiętością elementów konstrukcyjnych do 6 m, wysięgiem wsporników – do 2 m (przy czym na każde 500 m2 powierzchni działki może przypadać jeden taki obiekt) można budować na samo zgłoszenie. A zatem, aby wybudować domek letniskowy na zgłoszenie trzeba dopilnować, by spełniał on określone wymogi. Przede wszystkim musi to być domek letniskowy wolnostojący, czyli niepołączony z innym obiektem budowlanym i nie wykorzystujący w swej konstrukcji jakichkolwiek elementów innego obiektu budowlanego. NIE PRZEGAP: Budowa domu całorocznego do 70m2 na zgłoszenie Kolejnym ważnym warunkiem budowy domku letniskowego na zgłoszenie jest, aby był to budynek parterowy. Oznacza to, że poddasze w domku letniskowym nie może być użytkowe. Prawo budowlane nie przewiduje bowiem możliwości wybudowania domku letniskowego do 70m², z poddaszem użytkowym na podstawie samego zgłoszenia. Stosownie do przepisów za kondygnację nie uznaje się antresoli czy poddasza nieużytkowego, tzw. strychu! Ponadto jeśli chcesz zbudować domek letniskowy na zgłoszenie musi to być tzw. budynek rekreacji indywidualnej. Stosownie do art. 29 ust 1 pkt 16 prawa budowlanego, pod pojęciem budynku rekreacji indywidualnej należy rozumieć budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2 lub powyżej 35 m2, ale nie więcej niż 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m - przy czym liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki. Powierzchnia zabudowy domku letniskowego na zgłoszenie A zatem powierzchnia zabudowy domku letniskowego może wynosić powyżej 35m2, ale nie więcej niż 70m2. Do powierzchni zabudowy nie wlicza się altan, szklarni, cieplarni czy szop, jeżeli stanowią one niezależne obiekty, to jest mają swoje niezależne ściany i nie są połączone przejściem z drugim obiektem. Do powierzchni tej nie są także zaliczane podziemne części budynku, takie jak piwnice, garaże, ściany fundamentowe, świetliki, balkony, nawisy dachu oraz elementy drugorzędne, takie jak pochylnie i schody zewnętrzne. Oznacza to, że na zgłoszenie możemy wybudować domek letniskowy z garażem czy piwnicą znacznie przekraczającymi rozmiar samego budynku. Domek letniskowy na zgłoszenie: wielkość działki i gęstość zabudowy W przypadku budowy domku letniskowego na zgłoszenie istotne znaczenie ma także wielkość działki i gęstość zabudowy. Liczba budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni. Należy wyjaśnić, że sformułowanie „jeden na każde 500 m2” nie oznacza, że dla skorzystania z projektowanego trybu zgłoszenia jest wymagane posiadanie działki o powierzchni co najmniej 500 m2. „Każde 500 m2” powierzchni działki oznacza – tak jak w przypadku analogicznych regulacji prawa budowlanego dotyczących maksymalnej gęstości zabudowy – określone przedziały wielkości tej powierzchni (wyznaczone „rozpoczęciem” wskazanej wielkości – czyli każde „rozpoczęte” 500 m2). W pierwszym przedziale będzie mieścić się każda powierzchnia nie większa niż 500 m2, kolejny przedział obejmie powierzchnię większą niż 500 m2 i nie większą niż 1000 m2 itd. W przypadku działki o powierzchni 500 m2 lub mniejszej będzie można wybudować tylko jeden dom letniskowy o powierzchni zabudowy do 70m2. Wymóg lokalizacji jednego obiektu na każde 500 m2 powierzchni działki ma stanowić mechanizm gwarantujący, że projektowana instytucja będzie służyła wyłącznie celom indywidualnym, a nie budowie wieloobiektowych osiedli. Przeczytaj też: Altany ogrodowe - jaką warto kupić >>> Jednocześnie, mając na uwadze względy bezpieczeństwa, wprowadzono ograniczenie, aby rozpiętość elementów konstrukcyjnych w domkach letniskowych nie wynosiła więcej niż 6 m, a wysięg wsporników był ograniczony do 2 m. W praktyce budowlanej przyjmuje się, że dopuszczalna rozpiętość belek w stropie drewnianym, liczona w świetle ścian, wynosi 6 m. Autor: Kolekcja Muratora, DL400 Ze świetlikami (rekreacyjny), autor arch. Marek Dąbrowski Parterowy domek letniskowy W tym miejscu zwracam uwagę, iż aby przesłanka domku letniskowego parterowego była spełniona, obiekt taki powinien mieć jedną kondygnację. Kondygnacja jest to pozioma nadziemna lub podziemna część budynku, zawarta pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie bądź warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku. Za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, klimatyzacyjna lub kotłownia bądź inne pomieszczenia techniczne. Jeśli domek będzie miał poddasze nieużytkowe, będzie obiektem parterowym. W domku letniskowym może się natomiast znaleźć antresola, czyli górna część kondygnacji lub pomieszczenia znajdująca się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, niezamknięta przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona. Domek letniskowy: budowa na zgłoszenie z projektem budowlanym Na czym ma polegać uproszczona procedura? W przypadku domków letniskowych o powierzchni do 70m2 obowiązywać ma uproszczona procedura tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym. Oznacza to, że, aby wybudować domek letniskowy nie trzeba będzie ubiegać się o pozwolenie na budowę. Wystarczy, że zgłosimy budowę we właściwym urzędzie, przy czym do zgłoszenia budowy domku letniskowego powinniśmy dołączyć dwa dodatkowe dokumenty: oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową - jeśli nie zdecydujemy się na ustanowienie kierownika budowy oraz oświadczenie o kompletności dokumentacji dołączonej do zgłoszenia. Kolejnym uproszczeniem jest to, że budowa takiego domku letniskowego może odbywać się bez udziału kierownika budowy. A zatem to od nas będzie zależało, czy zatrudnimy takiego fachowca czy nie. Ważne! Budowa domku letniskowego do 70m2 może odbywać się bez udziału kierownika budowy. Uproszczenie procedury w przypadku domków letniskowych polega też na tym, że właściciele sąsiednich nieruchomości nie będą mogli wnieść sprzeciwu odnośnie naszej budowy. Takie prawo przysługuje bowiem sąsiadom wyłącznie w przypadku budowy wymagającej uzyskania pozwolenia na budowę. Nowe przepisy przewidują jedynie, że organ administracji architektoniczno-budowlanej będzie zamieszczał, na okres nie krótszy niż 30 dni i nie dłuższy niż 60 dni, w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu informację o rozpoczętej budowie. Tylko stąd nasi sąsiedzi będą mogli dowiedzieć się o rozpoczętej inwestycji. Budowa domku letniskowego będzie wymagała zawiadomienia organów nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór autorski nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Przed rozpoczęciem budowy niezbędne będzie geodezyjne wyznaczenie terenu, a po wybudowaniu domu – dokonanie geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Ważne! W przypadku braku ustanowienia kierownika budowy, zapewnienie sporządzenia geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej będzie spoczywać na inwestorze. Należy przy tym pamiętać, że nowe przepisy nie zwalniają nas z obowiązku stosowania wymagań techniczno-budowlanych określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, czyli z zachowania odpowiednich odległości od granic działki inwestycyjnej, gwarantujących ograniczenie obszaru oddziaływania realizowanego budynku do działki, na której zostanie on wybudowany. Co sprawdzić przed złożeniem zgłoszenia budowy domku letniskowego? Przed złożeniem zgłoszenia budowy domku letniskowego w pierwszej kolejności powinniśmy sprawdzić, czy obszar, na którym znajduje się nasza działka jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z zapisów takiego planu dowiemy się, czy na danej działce możemy w ogóle wybudować taki rodzaj budynku, a jeżeli tak, to jakie są względem niego wymagania. W zależności od danego obszaru różne mogą być wymogi dotyczące poszczególnych elementów budowy, np. niemożliwe będzie wybudowanie domku z płaskim dachem, ponieważ stosownie do zapisów planu kąt nachylenia dachu powinien wynosić 40–45 stopni. Przeczytaj też: Domek Brda: budowa i ceny. Nowoczesne projekty Natomiast w przypadku, gdy dla danego terenu nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zazwyczaj konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Przepisy w tej kwestii są dosyć niejednoznaczne, dlatego najlepiej będzie dowiedzieć się w starostwie, do którego zamierzamy złożyć zgłoszenie, bądź w urzędzie gminy, czy na danym terenie dla budynku budowanego na podstawie zgłoszenia konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Przeczytaj też: Czy trzeba płacić podatek od nieruchomości za domek letniskowy Ważne! Przed zgłoszeniem budowy domku letniskowego należy sprawdzić zapisy mpzp oraz warunków zabudowy. Jak przygotować zgłoszenie budowy domku letniskowego? Zgłoszenie budowy domku letniskowego powinniśmy wypełnić na specjalnym formularzu, w którym wskażemy: miejscowość i numer działki (działek), na której budynek będzie się znajdował; rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych – trzeba tu określić z jakich materiałów będzie wybudowany domek, podać jego parametry – powierzchnię zabudowy (liczoną po obrysie ścian zewnętrznych), wysokość, czy kąt nachylenia dachu (jeśli działka znajduje się w obszarze, dla którego uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym określono wskaźniki zabudowy konieczne może się okazać wskazanie w zgłoszeniu takich parametrów jak powierzchnia zabudowy pozostałych budynków na działce, powierzchnia terenów utwardzonych i zielonych działki, powierzchnia samej działki); instalacje wewnętrzne, w jakie budynek będzie wyposażony oraz termin rozpoczęcia robót budowlanych. Do zgłoszenia budowy domku letniskowego należy dołączyć: oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a także w zależności od potrzeb: odpowiednie szkice lub rysunki – chodzi tu o takie rysunki/szkice jak rzut budynku, czy elewacje, a także rysunek pokazujący usytuowanie budynku na działce. Ten ostatni warto zrobić na kopii mapy ewidencyjnej lub zasadniczej (mapa taka jest do uzyskania w wydziale geodezji urzędu miasta). Rysunki powinny zawierać wymiary budynku, jego odległość od granic działki i innych charakterystycznych obiektów (np. innych budynków na naszej działce i działkach sąsiednich); pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami - w niektórych przypadkach może się okazać, że oprócz ww. dokumentów będą potrzebne pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. Ponadto, jak już wspomniano powyżej, nowe przepisy przewidują, że do zgłoszenia budowy domku letniskowego musimy też dołączyć: oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową - jeśli nie zdecydujemy się na ustanowienie kierownika budowy oraz oświadczenie o kompletności dokumentacji dołączonej do zgłoszenia. Ważne! W przypadku rezygnacji z kierownika budowy, to właściciel jako inwestor będzie ponosił pełną odpowiedzialność za budowę. Jak dokonać zgłoszenia budowy domku letniskowego? Budowę domku letniskowego do 70m2 zgłaszamy w miejscowym starostwie lub w urzędzie miasta na prawach powiatu), w wydziale architektoniczno-budowlanym. Zgłoszenia powinniśmy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Do wykonywania robót możemy przystąpić, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia. Za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania pisma w placówce pocztowej. W przypadku jakichkolwiek braków lub nieprawidłowości w zgłoszeniu budowy domku letniskowego, organ nałoży na nas obowiązek uzupełnienia zgłoszenia w określonym terminie. Nałożenie takiego obowiązku przerywa bieg 21-dniowego terminu na wniesienie sprzeciwu przez organ. Jeśli nie uzupełnimy wniosku we wskazanym przez organ terminie, wniesie on w drodze decyzji sprzeciw wobec naszego zgłoszenia. Ważne! Roboty budowlane powinniśmy rozpocząć w terminie 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia. Jeśli nie rozpoczniemy robót w czasie 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia nasze zgłoszenie utraci ważność i aby przystąpić do budowy będziemy musieli ponownie dokonać jej zgłoszenia. Kiedy urząd może wnieść sprzeciw? Organ może w drodze decyzji wnieść sprzeciw wobec naszego zgłoszenia budowy domku letniskowego w przypadku gdy: zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę; budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub inne przepisy; zgłoszenie dotyczy budowy tymczasowego obiektu budowlanego w miejscu, w którym taki obiekt istnieje. Może się też zdarzyć, że organ nałoży na nas obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia. Stanie się tak w przypadku gdy realizacja takich robót będzie mogła skutkować: naruszeniem ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, naruszeniem decyzji o warunkach zabudowy, zagrożeniem bezpieczeństwa ludzi lub mienia; pogorszeniem stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków; pogorszeniem warunków zdrowotno-sanitarnych; wprowadzeniem, utrwaleniem bądź zwiększeniem ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich. Czy potrzebne jest pozwolenie na budowę przyłączy? Zgodnie z przepisami prawa budowlanego nie ma konieczności starania się o pozwolenie na budowę przyłączy. Chodzi tu zarówno o przyłącza związane z obiektem budowlanym, jak i przyłącza prowadzące do niezabudowanych działek. Budowa przyłączy może być realizowana nawet bez dokonania zgłoszenia. Przysługuje nam możliwość wyboru procedury dotyczącej budowy przyłączy. Możemy zatem zdecydować się na budowę: na podstawie zgłoszenia (art. 30 Prawa budowlanego) bądź bez zgłoszenia (art. 29a Prawa budowlanego). Ważne jest, aby bez względu na wybór procedury, budowa przyłączy była prowadzona zgodnie z warunkami i wymaganiami określonymi przez dane przedsiębiorstwo sieciowe. Oznacza to, że należy zapoznać się wcześniej z obowiązującymi przepisami branżowymi regulującymi warunki przyłączenia do konkretnych sieci. Decydując się na budowę przyłączy na podstawie zgłoszenia, powinniśmy zgłosić budowę przyłącza do właściwego miejscowo organu administracji architektoniczno-budowlanej. Cała procedura przebiega na takich samych zasadach jak w przypadku zgłoszenia budowy domku letniskowego. W zgłoszeniu podajemy zatem rodzaj, sposób i zakres wykonywania robót budowlanych wraz z wyznaczonym terminem rozpoczęcia prac budowlanych. Do zgłoszenia dołączamy: oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami, projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji, wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane Zgłoszenia należy dokonać jeszcze przed rozpoczęciem robót budowlanych. Jeśli właściwy organ administracji architektoniczno-budowlany nie wniesie sprzeciwu w terminie do 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, budowa przyłączy może być realizowana bez przeszkód. Jeśli zaś zdecydujemy się na budowę przyłączy bez zgłoszenia, powinniśmy wykonać plan sytuacyjny przyłącza na mapie. Plan ten sporządzamy na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Sporządzenie planu sytuacyjnego przyłącza należy zlecić projektantowi posiadającemu odpowiednie uprawnienia zawodowe. Zasady sporządzania planu sytuacyjnego przyłącza określone są w ustawie prawo geodezyjne i kartograficzne, natomiast zasady wykonywania poszczególnych przyłączy – odpowiednio w ustawach: prawo energetyczne oraz ustawie o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Ile kosztuje budowa domku letniskowego? Cena wybudowania domku letniskowego uzależniona jest od wielu czynników, przede wszystkim od powierzchni czy materiałów, jakie zostaną użyte podczas budowy. Z grubsza można przyjąć, że za wybudowanie średniej wielkości domu letniskowego zapłacimy ok. 35-45 tys. zł. Ważne! Przy budowie domku letniskowego obowiązuje niższy VAT wynoszący 8%. Preferencyjna stawka podatku VAT, tj. 8% zamiast 23% ma zastosowanie do usług polegających na sprzedaży, budowie, przebudowie, remoncie czy modernizacji obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Z art. 41 ust. 12a w związku z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT wynika, że przez „budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym” należy rozumieć: Budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11 lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych; Lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w PKOB w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych. W Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych określonej w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 roku w dziale 11 wymieniono: grupa 111 – Budynki mieszkalne jednorodzinne, czyli samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych (bez budynków gospodarstw rolnych), rezydencje wiejskie, domy letnie itp., a także domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma własne wejście w poziomie gruntu; grupa 112 – Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, czyli budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach, budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne, o trzech i więcej mieszkaniach; grupa 113 – Budynki zbiorowego zamieszkania, czyli domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych, budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych, budynki rezydencji biskupich oraz Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej. Ze wskazanych powyżej przepisów wynika zatem, że w przypadku budowy domku letniskowego jak najbardziej istnieje możliwość skorzystania z obniżonej stawki podatku VAT. Jaka działka pod domek letniskowy? Czy postawimy dom letniskowy na działce rolnej? W polskim prawie nie występuje pojęcie działki rekreacyjnej. Podobnie jak w przypadku domku letniskowego należy więc przyjąć, iż taką działką będzie właśnie teren, na którym dopuszczalna jest jedynie zabudowa rekreacyjna – tj. budowa obiektów rekreacji indywidualnej, służących do okresowego wypoczynku. O tym, do jakiego rodzaju należy zakwalifikować konkretną działkę, dowiemy się z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli plan dopuszcza zabudowę rekreacyjną, z budową domku letniskowego nie będzie problemu. Jeżeli ustalenia planu przewidują budownictwo mieszkaniowe, to również będziemy mogli zbudować domek letniskowy, jednak w tym przypadku będzie on musiał spełniać wymagania techniczne i prawne, jakie określone są dla domów mieszkalnych całorocznych. Gdy w planie wskazany jest zakaz zabudowy określonego terenu, sytuacja również jest jasna. Wiele osób zapewne zdaje pytanie, a co z działkami rolnymi? Czy na działce rolnej można zbudować domek służący do okresowego wypoczynku. Działki rolne w porównaniu z działkami budowlanymi są znacznie tańsze. Dodatkowo zwykle położone w otoczeniu lasów i łąk wydają się idealnym miejscem na wybudowanie na nich domku letniskowego. O tym, czy działka jest działką rolną dowiemy się z ewidencji gruntów. Przeczytaj też: Dom z paczki, dom mobilny i minidom - jak zbudować >>> W odniesieniu do działek rolnych kluczowe będą uwarunkowania zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli miejscowy plan zagospodarowania dopuszcza zabudowę zagrodową, to teoretycznie budowa domku letniskowego na takiej działce wydaje się możliwa. Pojęcie zabudowy zagrodowej znajdujemy w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Należy przez nie rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Jak można łatwo zauważyć, definicja ta nie jest dokładna. Przede wszystkim definicja ta nie precyzuje, o jakie dokładnie budynki mieszkalne chodzi. W przepisie nie jest wskazane, czy przy budowie budynków mieszkalnych na działce siedliskowej są ograniczenia np. jeśli chodzi o wielkość budynku. Nie ma jasnego stwierdzenia, kto może takie budynki wznieść. Pewne jest, że budynki mające powstać na działce przeznaczonej pod budownictwo zagrodowe powinny być związane z pracą rolników. Oczywiście w zależności od rodzaju, formy czy kierunku działalności rolnika - czy będzie to uprawa roślin, czy hodowla zwierząt, czy też inna działalność wytwórcza w rolnictwie - budynki te mogą być zróżnicowane, jednak w każdym przypadku muszą wiązać się z ułatwieniem wykonywania przez rolnika pracy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w Wyroku z dnia 5 lutego 2016 r., sygn. akt II SA/GI 919/15 uznał iż: „W obowiązującym systemie prawnym nie zamieszczono legalnych definicji ani zabudowy zagrodowej ani działki siedliskowej. Za definicję legalną pojęcia zabudowa zagrodowa nie może być uznane wyjaśnienie zawarte w § 3 pkt 3 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422). Nie ma bowiem żadnych podstaw, aby dla tej definicji zamieszczonej w rozporządzeniu przyjąć bezwzględny zakres zastosowania. Skoro w nie zdefiniowano zabudowy zagrodowej, to należy to pojęcie rozumieć tak, jak jest ono rozumiane w języku powszechnym, czyli jako zabudowę związaną z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.” Powyższe nie oznacza, że na takiej działce nie jest możliwe wybudowanie domu mieszkalnego czy domku letniskowego. Znacznie łatwiej jednak byłoby wybudować dom mieszkalny osobie, która jest związana z rolnictwem, niż osobie, która rolnikiem nie jest. Jeśli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dany grunt jest przeznaczony pod produkcję rolną, np. uprawy, to jedynym sposobem na budowę obiektu na tym terenie jest zmiana przeznaczenia gruntu, której dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jest to jednak procedura długotrwała i czasochłonna, nie zawsze zakończy się w sposób zadowalający potencjalnego inwestora. W niektórych przypadkach zmiana taka wymaga zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Wniosek o zmianę miejscowego planu składa się do wójta (burmistrza lub prezydenta miasta). Zauważyć należy, iż przepisy prawa nie określają terminu, w jakim wniosek ten powinien być rozpatrzony, co powoduje, że w praktyce trwa to bardzo długo. Jeżeli na danym terenie miejscowy plan nie został uchwalony, to w przypadku działki rolnej również konieczne będzie wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; teren ma dostęp do drogi publicznej; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 starej, już nieaktualnej Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym; decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Wyżej wskazanego pkt 1. nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Jest to o tyle istotne, że w przypadku gdy działka objęta wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie spełnia powyższych przesłanek, decyzja taka nie zostanie wydana, czego konsekwencją będzie brak możliwości zabudowy przedmiotowej działki. Należy również zwrócić uwagę na w/w pkt. 4, który warunkuje wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu od braku wymogu uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Zgoda taka nie jest wymagana co do gruntów, które w ewidencji oznaczone są jako nieużytki lub grunty o niższej przydatności produkcyjnej, są to grunty klas IV-VI. Jeśli chodzi o grunty rolne klas I-III, to zasadą jest, że zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów jest wymagana. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych zwalnia jednak z konieczności uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi w przypadku, gdy grunty te spełniają łącznie następujące warunki: co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy; położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami; położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych; ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części. Jak widzimy, budowa domku letniskowego lub całorocznego na działce rolnej będzie trudna, lecz nie niemożliwa. Warunki techniczne, jakie musi spełniać domek letniskowy W porównaniu z planowaną inwestycją w postaci budowy domu mieszkalnego całorocznego budowa domku letniskowego jest znacznie łatwiejsza, gdyż przepisy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie są tak restrykcyjne w stosunku do domków letniskowych, jak w przypadku domów całorocznych. Jest kilka znaczących różnic; zwrócę uwagę na niektóre z nich, w mojej ocenie te najbardziej istotne. I tak jeśli chodzi o budowę domku letniskowego ustawodawca przedstawia, iż: działka, na której ma być usytuowany budynek rekreacji indywidualnej, nie musi być działką uzbrojoną (sieć wodociągowa, kanalizacyjna, ciepłownicza, elektroenergetyczna), chyba że inaczej określono w decyzji o warunkach zabudowy; nieruchomość nie musi posiadać własnego ujęcia wody przeznaczonej do spożycia przez ludzi, pod warunkiem możliwości czerpania lub dostawy wody z ujęć położonych poza granicami działki; nie ma wymogu doprowadzenia cieplej wody do umywalek; dojście do budynku nie musi mieć zapewnionego oświetlenia elektrycznego; minimalna wysokość pomieszczeń w domku letniskowym to 2,2 m; odległość od okien i drzwi, kontenerów oraz pojemników na odpady stałe powinna wynosić co najmniej 3 metry, a od granicy działki co najmniej 2 metry; położenie drzwi wejściowych do budynku oraz kształt i wymiary pomieszczeń wejściowych nie muszą być przystosowane dla osób niepełnosprawnych; brak ograniczeń co do ilości stopni schodów w jednym biegu; w instalacjach wentylacji i klimatyzacji można łączyć ze sobą przewody z pomieszczeń o różnych wymaganiach użytkowych i sanitarno-zdrowotnych; odległość pokryw i wylotów wentylacji ze zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe, dołów ustępów nieskanalizowanych o liczbie miejsc nie większej niż 4 i podobnych urządzeń sanitarno-gospodarczych o pojemności do 10 m3 powinna wynosić co najmniej: 5 m od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, 2 m od granicy działki sąsiedniej, drogi (ulicy) lub ciągu pieszego. W tym miejscu nadmieniam, iż w przypadku budynku rekreacji indywidualnej musi być jednak zachowana odpowiednia odległość od granicy działki i tak jak w przypadku domów całorocznych powinna on wynosić: 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy; 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. Podstawa prawna: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: z 2021 r. poz. 2351 ze zm.); Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. z 2021 r. poz. 741 ze zm.); Ustawa z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( z 2021 r. poz. 1986). Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (tekst jedn.: z 2021 r. poz. 716 ze zm.); Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (tekst jedn.: z 2020 r. poz. 2028 ze zm.); Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn.: z 2019 r. poz. 1065 ze zm.).
mhiFIxS.